Входит ли встроенно-пристроенное помещение в состав общего имущества МКД
Нежилые помещения могут не только располагаться внутри МКД, но и выступать за его пределы. В таком случае часто возникают вопросы относительно фасада, кровли и других внешних элементов — являются ли они общим имуществом и должны ли собственники платить за их содержание. Разбираемся в статье.
Какой правовой статус у встроенно-пристроенных помещений
В законодательстве нет однозначной позиции относительно правового статуса встроенно-пристроенных помещений. В зависимости от разных обстоятельств они могут являться как общим, так и частным имуществом.
Принадлежность помещений влияет на размер платы за коммунальные услуги на содержание общего имущества, потому что для расчетов используется площадь объектов, которые входят в его состав. Подробнее рассказывали в статье «Где получить информацию о площади мест общего пользования».
Как узнать принадлежность встроенно-пристроенного помещения
Информация о том, какие помещения входят в состав общего имущества, указана в техническом паспорте на МКД. Это документ, который содержит архитектурные и технические характеристики здания. В частности, в него входят сведения о всей площади здания, которая состоит из:
- общей площади всех помещений — жилых и нежилых;
- площади общедомовой собственности.
Согласно п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ N 491 от 13.08.2006), техпаспорт является частью техдокументации, а значит, он хранится у организации, которая управляет домом.
УО/ТСЖ/ЖСК используют техпаспорт для разных целей. Например, чтобы составить годовую смету расходов на содержание общего имущества, подготовить экономическое обоснование тарифа, а также посчитать, сколько коммунальных ресурсов нужно для обслуживания конкретного дома.
Подробнее про содержание, назначение и составление техплана можно прочитать в статье «Что такое технический план объекта недвижимости».
Согласно п. 2 письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04, если в техплане указано, что в состав МКД входит нежилое помещение, то оно является частью этого дома. А значит, фасад, кровля и другие элементы относятся к общему имуществу.
Кроме того, принадлежность встроенно-пристроенного помещения можно узнать из ЕГРН. В реестре недвижимости оно может быть зарегистрировано двумя способами:
- как нежилое здание, то есть отдельный объект капитального строительства;
- как помещение в доме.
Во втором случае объект признается нежилым помещением в составе МКД. Его общую площадь можно узнать из сведений, которые содержатся в ЕГРН.
Что еще важно учитывать
Если в ЕГРН нет информации о встроенно-пристроенном помещении, то при определении его принадлежности суды могут учитывать, есть у здания и помещения признаки единства. Обычно их определяют в ходе экспертизы.
Согласно Приложению 1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. Приказом Минстроя России от 04.08.1998 № 37), есть три основных признака единства здания:
- Общая стена и фундамент;
- Общее назначение здания — если части одного здания не соединены;
- Однородный материал, из которого сделаны стены, общие лестничные клетки, одинаковое архитектурное решение.
Если помещение, которое располагается за пределами капитальных наружных стен МКД, имеет с ним как минимум одну общую капитальную стену или фундамент, то у него есть признаки единства со зданием.
Права и обязанности собственников встроенно-пристроенных помещений
Если встроенно-пристроенное помещение является частью МКД и относится к общему имуществу, то УО/ТСЖ/ЖСК обязаны содержать эти конструкции и проводить текущий ремонт. Виды и объем работ установлены договором управления или уставом и Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.04.2013г. № 290).
Следовательно, у собственников встроенно-пристроенных помещений есть обязанность вносить платежи за услуги по содержанию общего имущества наравне с другими жильцами. Это следует из ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ. Если у объекта нет элементов общего имущества, то оплачивать их содержание собственники не должны.
Владельцы встроенно-пристроенных помещений могут также участвовать в общем собрании собственников (ОСС). Согласно ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, правом голосования по вопросам повестки дня обладают собственники всех помещений в данном доме. Минстрой РФ подтвердил это в письме от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04.
Если собственники или УО/ТСЖ/ЖСК проводят ОСС, инициатор должен предоставить владельцам встроенно-пристроенных помещений возможность принять участие в собрании. Это значит, что:
- Площади помещений нужно включить в реестр собственников;
- Инициатор должен уведомить собственников помещений о планируемом ОСС